Ce qu’il faut pour devenir investisseur immobilier

Jacques Lépine, président-fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec, a acheté son premier immeuble locatif en 1982. En cinq ans, il avait accumulé 12 millions de dollars d’actifs immobiliers. Une recette miracle ?

«Il faut être à la recherche d’aubaines, d’immeubles pouvant être redressés, qui sont mal gérés, explique-t-il. Il faut mettre la main sur des immeubles qui ont un bon potentiel d’augmentation des revenus ainsi qu’un potentiel intéressant de diminution des coûts.»

Et même si un immeuble se vend au prix de sa valeur marchande, si en gérant mieux on peut faire du profit, il faut sauter sur l’occasion.

Une meilleure gestion

Celui qui a donné des formations immobilières à plus de 14 000 personnes croit que tout est dans la gestion. « Si les gens entretenaient mieux leurs immeubles, s’ils avaient une routine de gestion préventive pour chaque saison, leurs coûts seraient moindres. » Les propriétaires ont tendance à attendre que tout explose, selon lui.

«Par exemple, est-ce que c’est normal que l’eau d’un radiateur à eau soit à la même température en octobre qu’en février ? Non. Les locataires vont avoir chaud, ils vont ouvrir les fenêtres, et le propriétaire va payer pour chauffer l’extérieur tout l’automne. S’il le baissait de quelques degrés en octobre, il économiserait beaucoup d’argent. C’est la même chose pour la fenestration. Les vieilles fenêtres font perdre de l’argent aux propriétaires», illustre M. Lépine.

Un autre des secrets de Jacques Lépine est de négocier les prix des loyers avec ses locataires, ce qu’omettent de faire la plupart des propriétaires, selon lui. « Les gens sont prêts à payer plus s’ils savent qu’ils auront une meilleure qualité de vie. »

Où acheter ?

Selon M. Lépine, il faut rechercher les quartiers où l’on trouve des aubaines. «Mais il faut être prêt à mettre du temps et de l’énergie dans son immeuble. Il peut y avoir des rénovations importantes à faire».

Et en ces temps où le marché a atteint un certain plafond, il faut être prêt à faire plus d’analyses pour trouver la perle rare, parce que tout est plus cher. »

Il suggère aussi d’acheter un immeuble à seulement 10 ou 15 km de chez soi, pour faciliter les déplacements en cas d’urgence. « Et si l’on s’éloigne plus loin, mieux vaut engager une compagnie de gestion, ou avoir de bons concierges en qui on doit avoir confiance. »

Mais peut-on encore aujourd’hui vivre uniquement de ses revenus locatifs, compte tenu des prix actuels des biens immobiliers ?

«Ça dépend. J’ai 65 ans. En commençant à mon âge, c’est impossible, croit M. Lépine. La stratégie doit être élaborée en fonction de l’âge. Un jeune qui commence dans la vingtaine devrait pouvoir y arriver à long terme, même si les banques facilitent moins les choses de nos jours.

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